Принудительный размен квартиры

Квартирный вопрос является одним из наиболее насущных в современном мире. Сегодня рассмотрим ситуации с принудительным разменом жилья, который согласно законодательству можно применить как для частной собственности, так и для муниципальной недвижимости. Конечно, лучшим вариантом является мирное урегулирование спора и согласие всех жильцов на обмен жилплощади, что может послужить улучшением условий проживания. Однако, даже членам одной семьи не всегда удается договориться между собой, не говоря уже о чужих друг другу людях.

Основания для принудительного размена приватизированной квартиры

Хозяин недвижимости вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, однако если это право ограничено долей собственности, то необходимо учитывать интересы всех совладельцев жилья. Принудительный размен квартиры через суд может понадобиться при условии, что мирное урегулирование жилищного вопроса не принесло положительных результатов. К основным причинам для судебного решения конфликта и обмена жилья на альтернативное или несколько отдельных объектов недвижимости, относят:

1. Развод, когда бывшие супруги не могут проживать вместе и при этом никто не хочет уступить другому. 

2. Желание совершеннолетних детей съехать от родителей, имея при этом долю собственности общего жилья. 

3. Напряженные отношения с другим собственником и непримиримые обстоятельства для совместной жизни (нарушение спокойствия жильцов, несоблюдение правил санитарного порядка, нецелевое использование жилого помещения).

4. Отсутствие родственных связей и возможностей совместного проживания (например, доля собственности была получена по наследству).

5. Выселение одного из хозяев жилья с последующей продажей его доли для погашения долгов.

Во время судебного процесса будет осуществляться установление доли собственности каждого участника и раздел имущества согласно законодательству. При этом стоит отметить, что искать альтернативные варианты для переселения придется самостоятельно, с привлечением услуг агентов недвижимости или юристов.

Чтобы установить законность оснований и все нюансы дела, рекомендуем обратиться за помощью к специалисту, который хорошо подкован в жилищном законодательстве. Он поможет собрать основательные доказательства и правильно сформулировать требования для удовлетворения в судебном порядке.

План действий при размене жилья в судебном порядке

Чтобы суд принял заявление, в нем необходимо грамотно указать основания для обмена квартиры, привести доказательства о наличии законных прав истца. Можно процедуру выполнять самостоятельно или с грамотной юридической поддержкой. Алгоритм процесса включает в себя следующие действия:

• досудебное урегулирование: письменное уведомление всех участников о требованиях истца и предложение уладить вопрос мирным путем. На судебном заседании необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих, что все попытки мирного решения конфликта были использованы.

• Полагаясь на законодательные нормы, судья определяет размер доли собственности, относительно которой будет подбираться жилье на замену.

• Гражданским кодексом предусмотрено предложение другим собственникам выкупить часть недвижимости.

• На принятие решения совладельцам дается срок 30 дней, по истечении которого истец получает законное право найти покупателя квартиры и подыскивать варианты для покупки нового жилья для всех собственников.

• После получения денежного вознаграждения за продажу жилья истец может на свое усмотрение заниматься покупкой нового одного или нескольких объектов недвижимости с учетом интересов всех владельцев.

Когда принудительный обмен квартиры будет завершен, все жильцы, которые ранее были прописаны продавцом недвижимости, после заключения договора о продаже жилья теряют право на регистрацию и проживание в данном месте. Из этого правила есть исключения в виде отдельных категорий граждан:

• несовершеннолетние дети, имеющие долю собственности;

• недееспособные лица;

• все, кто отказался от возможности приватизации квартиры в пользу нынешнего владельца жилья.

Если размену подлежит квартира, где прописаны вышеперечисленные категории граждан, необходимо применять дополнительные меры для урегулирования вопроса. Например, обращаться в органы опеки для получения разрешения обменять квартиру, где прописан ребенок, чьи родители лишились прав заниматься его опекой.

Когда один из владельцев жилья решил заняться разменом недвижимости на две и более квартир, а остальные собственники не согласны с этим, лучше обратиться за профессиональной помощью. Опытный юрист поможет составить план действий, который приведет к положительному решению данного вопроса.

Советы для удачного размена жилья в суде:

1. Во время бракоразводного процесса определить доли собственности мирным соглашением или путем подачи иска.

2. Часто причиной для размена служит нарушение спокойствия жильцов, употребление алкоголя и наркотиков одним из собственников, дебоширство. Для получения положительного решения суда необходимо доказать наличие фактов нарушения общественного порядка, предоставить свидетелей.

3. Присутствие органов опеки на заседаниях, если среди жильцов и совладельцев недвижимости есть недееспособные и несовершеннолетние лица.

4. Когда обмен маленькой по размерам квартиры невозможен, можно продать жилье, а полученные средства разделить согласно долям собственности между владельцами.

5. Если доля одного из хозяевов настолько мала, что ее трудно определить, можно в судебном порядке потребовать принудительный выкуп оставшейся доли недвижимости и оформление единоличной собственности на жилье. Второй владелец при этом получает денежную компенсацию. 

Когда необходим принудительный размен муниципальной квартиры

Многие семьи, которые не имеют высокого и стабильного уровня дохода, не могут себе позволить приобретение жилья. Поэтому государство в лице местных органов самоуправления предоставляет муниципальное жилье нуждающимся гражданам на основании договора социального найма. В одной квартире в зависимости от ее площади могут проживать несколько семей, связанных родственными узами или нет. Так под одной крышей могут оказаться чужие люди, не способные наладить общий быт. 

К причинам, по которым выполняется обмен квартиры, помимо напряженных отношений, утраты родственных связей и ведения антиобщественного образа жизни некоторых жильцов следует добавить необходимость переезда при невозможности приобрести частное жилье. В подобном случае необходимо согласование с государственными или муниципальными органами, в зависимости то того, где на учете состоит снимаемая квартира. Для быстрого решения вопроса лучше обратиться за профессиональной юридической помощью. Грамотный специалист поможет составить алгоритм действий для успешного размена жилья.

Сложности, возникающие при обмене муниципального жилья

Необходимо понимать, что варианты для дальнейшего проживания при обмене недвижимости придется искать самостоятельно. Если вы ранее проживали в квартире, которая стоит на учете в местных органах самоуправления, то и альтернативный вариант также должен быть муниципальной собственностью. В этом заключается главная проблема. С каждым годом фонд государственной и муниципальной собственности жилья неуклонно уменьшается, поэтому найти удовлетворяющую всем требованиям недвижимость очень сложно.

Причинами для отказа в размене жилья могут стать:

• отсутствие договора социального найма жилья;

• аварийное состояние квартиры и назначение ее к сносу;

• арест недвижимости, наличие притязаний на нее со стороны третьих лиц;

• необходимость проведения капитального ремонта и выселение жильцов на время его проведения;

• отсутствие одобрения от попечительских учреждений и органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные лица;

• наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Если у некоторых жильцов диагностировали одно из острых инфекционных заболеваний или другие опасные недуги, которые могут распространяться в жилом помещении, принудительный размен неприватизированной квартиры категорически запрещается. Однако в этом случае муниципальный орган обязан отселить членов семьи для их безопасности или направить больного человека в медицинское учреждение для дальнейшего лечения.

В процессе обмена жилья необходимо подбирать такие альтернативные места для переезда, которые будут соответствовать установленным нормам. Например, наличие санузла, исправной системы отопления, соблюдение нормы площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, совпадение документальной и фактической планировок квартиры, допустимые санитарные условия жилья, безопасная подводка коммуникаций.

Как разменять муниципальную квартиру

Рассмотрим основной алгоритм действий, которого необходимо придерживаться для получения положительного результата:

1. Получить письменное согласие органа местного самоуправления, на учете которого состоит квартира, на обмен жилплощади с предложением конкретного варианта.

2. Договориться со всеми жильцами о размене жилплощади с учетом их интересов, при этом брать в расчет детей, не достигших 18 лет, и лиц, которые признаны недееспособными. В последнем случае необходимо проведение экспертизы, а также получение одобрения органов опеки и попечительства.

3. При обмене одной квартиры на несколько объектов недвижимости - согласование передачи каждого объекта определенному правопреемнику.

4. Заключение договора мены аналогично договору купли-продажи недвижимости.

5. Передача составленного документа подведомственному государственному органу. Длительность оформления документов и их регистрации составляет от 1 до 3-х месяцев.

6. Получение разрешения на обмен жилья, заключение нового договора социального найма или ордера на квартиру. Расторжение предыдущих договоренностей производится автоматически.

Если вам не удалось договориться со всеми жильцами и необходимо совершить принудительный обмен муниципальной квартиры, рекомендуем воспользоваться услугами юриста, который поможет подготовить необходимые документы и будет защищать ваши интересы на судебном процессе.

На актуальные юридические вопросы отвечает ведущий юрист компании Иван Тараскин: