Верховный суд объяснил, как заставить собственника отказаться от доли в квартире

Верховный суд разобрался в запутанной ситуации с квартирой, где собственниками оказались совершенно чужие люди. Такое часто случается, когда небольшую долю квартиры дарят или завещают кому-то постороннему. Обычно владелец маленькой доли хочет её продать, особенно если сам там не живёт, но просит за неё слишком много. А можно ли заставить его продать долю по справедливой цене? Оказывается, да.

Верховный суд напомнил, что владелец большей части квартиры может выкупить маленькую долю у других собственников принудительно, но при определённых условиях.

Закон предлагает два способа раздела долей в квартире: договориться мирно или обратиться в суд. Если доля слишком мала, её невозможно выделить физически. Тогда собственнику выплачивают деньги. Иногда собственника могут обязать взять деньги, даже если он хотел бы оставить себе кусочек квартиры.

Одно из условий принудительной продажи – невозможность выделить долю. Это типично для случаев дарения или наследования, когда часть собственников – родственники, живущие в квартире, а другой собственник владеет небольшой долей и не живёт там.

Вот пример: семья (муж, жена и ребёнок) жила в трёхкомнатной квартире. Квартира была приватизирована мужем и его матерью пополам. Мать продала свою долю, и в итоге 1/6 квартиры оказалась у чужих людей. Семья захотела выкупить эту часть, но не смогла договориться о цене. Тогда они пошли в суд.

Суд первой инстанции отказал семье. А вот апелляционный суд встал на их сторону, решив, что доли новых собственников незначительны, выделить их физически невозможно, а сами собственники в квартире не живут и имеют другое жильё. Собственники маленьких долей обжаловали это решение в Верховном суде, утверждая, что квартира им нужна, а оценка их долей занижена. Однако, запроса на проведение независимой экспертизы они не подавали.

Верховный Суд РФ вынес интересное решение о продаже незначительной доли в общей собственности. Суть в том, что собственника такой доли можно обязать продать её остальным совладельцам по рыночной цене, даже если он против, если соблюдены три условия:

1. Доля незначительна. Закон не даёт чёткого определения, что считать незначительной долей, это решается в каждом конкретном случае. В практике понятно, что 1/100 – незначительная, а 1/3 – существенная.

2. Отсутствует возможность реального выдела доли. То есть физически невозможно выделить часть квартиры или дома, соответствующую этой доле.

3. Собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Это тоже оценивается судом индивидуально, исходя из обстоятельств.

В данном случае апелляция, а затем и Верховный Суд, решили, что все три условия соблюдены, и обязали собственников незначительных долей продать их семье, которая фактически пользовалась квартирой. Сособственникам будет выплачена компенсация по рыночной стоимости их долей. ВС подчеркнул, что вопрос о заинтересованности собственника в использовании имущества нужно решать в каждом конкретном случае.

Это решение важно, поскольку создаёт прецедент и разъясняет применение пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.